常州老破大和老破小，哪个更抗跌？

迩来看到一篇文章，论述上海的老破小和老破大哪类房源更抗跌。常州尤其是市中央，这两类产物也不少。

今天我们就来分析分析，常州的老破大、老破小的抗跌才能各是怎样，渴望对局部网友，尤其是手上有此类产物或方案置办这类产物的网友，提供一些置业参考。

老破小、老破大向来被称为二手房市场最不抗跌的两类产物，即使在房产代价处在举国头部的上海也不例外，贬价压力最大的能到达25%支配。

那常州怎样呢？今天，我们就来客观分析一下。

先看一下什么是老破小、老破大。

我们这里把老破小界说为房龄在20年以上，主力房源面积在50㎡支配的社区；而老破大，则是房龄在20年以上，主力房源面积在120㎡以上的社区。

这一次，我们分散重新北、天宁、钟楼三个地区的三个板块，找了同一板块同一地段内的两个小区，一个老破大、一个老破小，比力这两类产物在常州二手房市场，哪类房源跌的比力凶猛？哪种比力抗跌？

新北市府板块，同地段的老破大老破小

在新北的中心板块市府，我们在新区公园周边选择了两个紧挨着的小区，一个是典范的老破小燕兴新村，另一个是大房源为主的蓝色港湾花圃，房龄也已在20年以上。

依据贝壳汗青成交，蓝色港湾花圃2019年9月至今成交的16套房源，平凡住宅的成交均价坚持在14000-15000元/㎡之间。

历经楼市的高热和冷淡期，房价厘革实践上不算大。但是客岁10月成交的一套房源，成交单价以前仅有13066元/㎡，跌幅最少8%以上。

这个小区是2000年支配的屋子，挂牌的房源基本都在120㎡以上，乃至另有两三百平米的别墅产物。

比拟于真正的老小区，房龄不算太老，属于板块内十分成熟的社区。社区立面、情况维护实践上都是可圈可点的。

而劈面的燕兴新村，就是真正的老小区了。

燕兴新村有东西两区，以小户型为主。2019年至今，东区成交的19套房源，房源基本在60-120㎡之间。成交均价跨度也比力大，既有万元以内，也有15000元/㎡支配的相对低价，但基本是面积越大，单价越低。

客岁年中成交的这套66㎡的小户型，单价不到13000元/㎡，比半年前划一面积段的房源，单价低了1000元/㎡支配，跌幅在7%支配。

内幕上，这以前是我能找到的该小区划一面积段中，房价浮动最大的两套房源了，其他房源实践上浮动都在这个以内。可见即使履历过市场高位，现在市场还处在低位，燕兴新村小户型房源的价格往复厘革也不是很大。

燕兴新村、蓝色港湾都处于市府板块的河海中心，紧靠着新区公园，生存配套基本同享，且都是国英小学+新北实行中学的学区，但是社区界面相对精良的后者，房价抗跌性仿佛还略逊于前者，这是为什么？

我想缘故约莫主要有两点，一是燕兴新村以小户型为主，上车本钱相对较低；加上第二点，就是本身均价比力低的燕兴新村，在市场高热期，由于社区品格寻常上增的空间仅限，而在市场低迷期下降的空间也是比力仅限了。

而社区品格、房源本质相对可以的蓝色港湾，广泛以三房以上的中大户型为主，受行情影响，房价动摇就会比拟力较大。

钟楼怀德板块，有学区加持的老破大和老破小

在钟楼怀德板块，我们选择了鹏欣丽都和双子星座公寓。

两者均是觅小+田家炳初中的学区加持，且都处于南大街四周。

鹏欣丽都位于莱蒙都市以南、南大街东北向，双子星座公寓位于南大街以西、莱蒙都市以北。可以说，区位基本一律，配套同享。

具体来看，南侧的鹏欣丽都，主要以大户型房源为主。

网上体现的这两套成交房源，正中心隔两年半，超过市场巅峰，成交单价也仅有1000元/㎡的动摇，保值才能算好坏常强了。

现在网站上挂牌的房源，挂牌均价也基本维持在26000-30000元/㎡之间，受市场动摇影响比拟力较小。

北侧的双子星座公寓，体量偏小，房源也以小户型为主。

以迩来成交的2套小房源为例，都在30㎡支配。3月份的成交单价在39500元/㎡，面积相对更小，总价也相对更低，但均价更高，比半年前高了5000元/㎡支配，涨幅15%。

固然学区房基本是“一房一价”，没有相对的房价参考性，但双子星座公寓近4年来的成交均价，基本都坚持在30000-40000元/㎡。

而30㎡的平装房源，客岁年中成交2套，单价也在39000-42000元/㎡之间，本年能坚持39500元/㎡的价格，在如此的高位价格前，能有如此的保值水平，的确以前很可以了。

云云来看，相反区位、配套的老破大和老破小，照旧老破小的保值才能会更强一些。

天宁文明宫板块，不同学区加持的老破大和老破小

在天宁的中心板块，我们选择了新丰街西楼和东苑两个社区。

此中，新丰街西楼是典范的老破小，买卖房源广泛是小户型，而学区是博小+实行初中。

东苑也是典范的老小区，不外买卖的房源广泛是大户型，学区是解小+二十四中。

从区位来看，两者都属于天宁文明宫板块。

此中，东苑紧挨着红梅公园，位于小东路径与关河的交界处，新丰街西楼位于安静北路与关河交界处，紧靠着博爱小学。两个社区都处在市中央，配套基本也是同享。

从学区来看，两者的学区虽不同，但基本都属于常州的头部学区，都是双头部学区房。那么，产物定位不同的这两个小区，房价涨跌情况怎样呢？

广泛小户型的新丰街西楼，本年3月刚成交了一套58㎡的房源，单价在27362元/㎡，而前年8月份的两套房源，均价都高于这个价格，且基本展现成交时间越晚，价格越低的一个走势。

从上图来看，处在市场高位的2020年8月，二手房价格能到达43200元/㎡，本年相反面积的房源，单价以前只能到27000元/㎡支配了，房价下跌还好坏常分明的，跌幅在37%支配。

而广泛大户型的东苑，房源成交还停留在2020年。当年成交了三套，单价范围在21000-31000元/㎡，跨度比力大。

从贝壳数据来看，该小区以前有两年半未有房源成交。一方面是小区房源本身少，另一方面是户型面积大，总价偏高，上车门槛不低。

我看到网上挂牌的房源，即使面积略小的百平米支配房源，挂牌总价也都要在450万以上了。

以是，假如为了学区置办东苑，上车门槛基本就要在这个水平，复式的房源总价乃至到达600万支配。

固然东苑的学区不错，但市场上解小+二十四中的小面积学区房也并非没有，东苑的流畅性就可想而知了。

总结下去，这一次分析的三组样本中，老破大广泛比老破小的房价跌幅更大，无论是不是带优质学区。

老破大由于总价段高、面积大等要素跌幅大，中心肠段的老破小抗跌性会更好。

一方面，老破大的面积大，以是总价比老破小高很多，没有老破小好上车。

别的，没有优质学区加持的老破小，也有很多刚需客作为过渡接盘，但是老破大假如品格不高就会短少置换客户，招致流畅率低落，即使附带头部学区房，流畅性也会受影响。

别的，我们也可以看出来，都市中心肠段的老破小最抗跌。由于地段代价、学区代价更高。总价段越高的老破大却越不抗跌，毕竟低总价更容易动手。

房龄新一点的大概维护的比力好的老小区，在市场上房价也比拟力较安定。

但无论怎样，不管是老破大照旧老破小，实质上这两类房源在二手房买卖市场上，都是容易贬价的产物。

假如列位一定要买这类产物，尽力挑选中心肠段、学区比力强势的小户型房源。